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马来西亚征地:如何争取征地的合理赔偿?

马来西亚第二家园申请服务中心:除了产业拍卖,政府征地,也是国人相当陌生的课题。当政府征地发生在自己身上时,业主可以反对吗?如何索赔?怎样争取合理赔偿?谈判中要注意哪些事项?这一连串都是大家最关切想知道的问题。

事实上,只要拥有土地,所有业主都该对这些有基本的认识,才能更好的自保。
以下,我们整理了在政府征地课题上,人们最常问的问题以及答案,为大家释疑。
问:若州政府决定征地,地主可否反对?
答:除非州政府没有根据1960年购地法令的程序,或1960年购地法令第三条文的用途征地;否则地主不能挑战州政府的决定。根据赛奥玛(Syed Omar bin Abd Rahamn Taha Alsogoff)与柔佛州政府的官司案,法官的判词:土地的私人利益和情绪,不能超越大众的利益。因为业主可利用政府提供的赔偿,到其他地方发展,若对赔偿不满意,可通过正确管道争取。人们都会对所拥有的土地有感情,但法律阐明了政府征地的权利。
问:土地被征用,地主会否获得公平和适当的赔偿?
答:是的。地主必须获得适当的赔偿。联邦宪法第13条规定,除非符合法律程序,否者不能随便剥夺任何人的业权。且征用土地或产业时,一定要给予合理赔偿。
问:谁应该获得赔偿?
答:在大马,若土地被征用,符合1960年购地法令第二条文的“优先人士”,才可索赔及获得赔偿。这包括业主、抵押品持有人、生意的主人、信托人和收益人等,不包括以月租形式租用产业的租客。
问:如何评估赔偿?
答:一般上,是以被征用的土地的市值来计算。
根据也被大马法庭引用的英国案例Rickets与Metropolitan Rail官司案,征地赔偿计算方式如下:*赔偿不只是土地的价值*地主土地被征用后,所面对的亏损也需获得赔偿该案例指出,地主所得赔偿额,必须让他恢复到土地被征用前的同样状态。土地被征用后状态没有改变,以金钱来衡量不赚也没有亏损。
问:赔偿时有什么考量因素?
答:参考Rickets与Metropolitan Rail官司案,土地被征用,单单是地价赔偿是不足够的。
基于“不赚也没有亏损”的原则,1960年购地法令的赔偿条件包括以下条件:1.土地市值:根据土地面积、形状种类和地点等来评估以及评估的时间。
2.若只是征用部分土地,剩下的部分土地,所面对的亏损,包括土地贬值。如果一个洋房土地面积是2万平方尺,被征用土地后,剩下5000平方尺,且形状是三角形。
3.若只是征用部分土地,对于地主的商业净利打击、租金收入减少等损失都需赔偿。
4.如果土地被征用后,要将住宅或商业活动搬迁,就必须获得合理的搬迁费用赔偿。
 
赔偿计算方法如下
假设收购前:
征用土地市价是:100令吉X15000平方尺=150万令吉
征用后,剩下的土地市价是:100令吉X5000平方尺=50万令吉
征用后,因为剩下的土地形状奇怪的三角形,且面积很小,市价贬值到每平方尺30令吉
所以市价是:30令吉X5000平方尺=15万令吉。
该三角形土地因被分隔出来,面对贬值,所以需获得赔偿,算法是:50万令吉(征用前市价)-15万令吉(征用后市价)=35万令吉
总赔偿:150万令吉+35万令吉=185万令吉
地主会获得整个土地的市价及分割后土地因贬值所面对的亏损赔偿
赔偿时,不受考虑的事项
1.紧急性
2.地主是否愿意脱售土地
3.对地主所造成的亏损
4.无关被征用造成的贬值
5.与征地无关的增值因素
6.除非是必要的维修,在公布征用后才在土地上进行的增值活动不被考虑
 
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