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5年来马来西亚房价首次下跌全国看透透

2015年第四季房价5年来首次下跌,宣告马来西亚房市正式进入寒冬,买家准备好了吗?2016年是不是买房好时机?哪里最值得购置房产?哪种产业最值得买?这些都可以从最新产业数据中探知一二。 《焦点策划》总结官方数据为读者分析,第一篇先带大家了解2015年大马产业市场走势及探测2016年活动温度。 

 

住宅成交值挫10.5%

过去一年,市场都在臆测,马来西亚房价何时会跌?等了好几季,买家终于在2015年第四季迎来5年首次的跌幅,虽然跌势不到1%,却不失为振奋人心的好消息。 这对还未买房,打算置产的买家来说,何尝不是入场的绝佳时机,但如何捉紧此良机,买到称心如意的房产,就得从了解房产走势开始,再规划非常时机买房策略。

马来西亚全国房产资讯中心(NAPIC)发布的2015年产报告显示,產业市场总成交量及成交值双双下滑,各跌5.7%及8%,全年取得36万2千105宗成交量,成交量总值1千499亿令吉。

住宅产业佔了整体产业市场的65.2%,共23万5千967宗成交量及总值为734亿7千万令吉,按年下滑4.6%及10.5%。

不过,最令市场意外的是,2015年第四季马来西亚房价指数按季也走跌0.8%,为2011年以来首次出现跌势。 从历年数据来看,2013年起,第四季房价指数涨幅都放缓至1%以下,2013及2014年第四季分別只涨0.6%及0.7%,显示第四季为今年房价传统低潮期。

停涨2因数 油价跌马币贬

而2015年第四季房价指数按季走跌,除了打房政策干预,相信油价走跌及马币贬值带来的谨慎情绪也是加剧房价萎缩的两大因素,令马来西亚房价不只停涨,还开倒车,降至负成长或冰点阶段。 不过,按年对比,2015年第四季房价依然走扬5.8%,但涨幅已连续两年递减,从高单位数降至中单位数。 从2013年第四季开始,马来西亚房价开始合理化,逐步从9%跌至7%水平,2015年第四季跌势加剧,比2014年第四季的8%收窄2.2%到5.8%,为过去5年最大降幅。

新盘减少滞销加剧

供应方面,2015年获批的房产发展计划按年跌25.3%,导致新屋供应减19.2%至7万零273间,对比2014年的8万6千997间,供应最多的是共管公寓/公寓,占了27.7%,接著是双或三

层排屋,占25.3%。 

共管公寓/公寓 供应最多

当中槟城新屋供应锐减,走跌47.5%或2千348个单位,柔佛居次,下滑42.8%或9千428间。吉隆坡为全马主要新屋供应来源,占整体房屋供应的20.6%,接著是雪兰莪及柔佛的18.2%及13.4%。 2015年整体销售率仅41.4%,为2012年以来最差表现,只售出2万9千零89个单位,低於2014年的45.4%或3万9千491个单位。 这也意味,在2015年,每10间新屋就有6间卖不出,滯销问题明显加剧,导致滯销单位从9千733增长16.3%至1万1千316个,总值增长56%至59亿令吉,排屋滯销比例最高,近40%或4千519间,大部份集中在柔佛,佔26.4%或1千194间。 未建竣滯销单位问题最严重,大增28.6%,从5万3千476上升至6万8千760个单位,当中服务式公寓佔了27.9%或1万9千192个单位,为最大滯销的产业类型。 反观未兴建滯销单位因新产业发展项目计划减少,数量收窄20.5%,从1万3千471跌至1万零704个单位,共管公寓/公寓佔41.1%或4千397个单位。

 

柔佛滞销全马来西亚最严重

柔佛滯销问题全马最严重,占了总滯销的21.9%,受排屋及服务式公寓高度滯销影响,滯销单位按年增11.45%至2千483个单位。 接著是霹雳,占12.6%,滯销单位从1千零45个单位按年增长36.46%至1千426个单位,雪兰莪佔10.54%居三,从1千零81上扬10.36%至1千193个单位。 2015年新屋竣工量及规划的新供应双双下滑,仅新屋开工量有所增加。截至2015年杪,马来西亚现有493万个住宅单位,近89万为未来供应,64万为规划中的供应。 新屋竣工量跌25%或8万零850个单位,规划的新供应跌31.8%至4年低点,只有13万9千189个单位,新屋开工则因新山及吉隆坡服务式公寓展开建筑工程,走扬10.3%或18万8千757个单位。

房贷获批率 双位数收窄

房贷申请也进一步从2014年的6.9%跌至10%,鉴于银行依据贷款人信贷纪录谨慎批准贷款,2015年获批贷款双位数收窄,下跌14.6%,导致获批率从2014年的52.9%跌至50.2%。

雪兰莪和吉隆坡 房屋租金走扬

由此可见,对比2014年,不只房贷申请从约22万8千944宗跌至20万6千零32宗。 贷款批准也从约12万1千零92宗减少至10万3千412宗,显示房屋发展计划、贷款申请及贷款批准均处於疲弱阶段。 在吉隆坡及雪兰莪,房屋租金市场普遍走扬,尤其是靠近轻快铁(LRT)、捷运(MRT)路线及高等教育学府的房产取得显著增长,包括毗邻吉隆坡,如鹅嘜及八打灵区域的排屋、高楼产业。 在柔佛,仅特定地点的租金市场因更新租约而维持正面;槟城市场也因新租约、邻近商业中心策略地点及具效率的交通网络,享有正面租金增长。

柔槟雪隆放缓 吉彭丹登霹逆扬

按州比较,房市活动跌多起少,主要州属如柔佛、槟城双位数走跌,各下滑20.4%及16.9%,吉隆坡及雪兰莪跌势较缓,走低8.3%及5.1%。 逆市走扬的州属为吉打、彭亨、吉兰丹、纳闽、霹雳及登嘉楼,尽管如此,雪兰莪依然占24.5%成交量居冠,其次是柔佛,佔13.2%,霹雳以12%居三。

吉隆坡 滯销改善

因有地产业供应受限,位於吉隆坡黄金地段及成熟区域的房产价格持续增长,高楼房产表现则起落参半,全屋价指数按年增长6.4%,平均全屋价指数从2014年第四季的69万零541,增至2015年第四季的73万4千957令吉。 租金市场也普遍走扬,有地房产平均租金回酬介於2至3.8%,高楼房产平均租金回酬较高,介于3至7%。 新屋推出按年跌12%至1万4千444个单位,销售从2014年的47%放缓至41.4%,服务式公寓共管公寓占大部份新屋计划。 滯销房产状况比去年改善,单位数量按年跌37.3%至651间,总值也下滑26.8%至6亿1千723万令吉;

未建竣滯销房產收窄4.7%至8千523个单位;未兴建滯销单位则从933间双倍增长至3千419间。 NAPIC看好吉隆坡房市维持正面走势,价格维持坚挺,预计安邦轻快铁延长线於年杪完

成后,有望刺激周边区域产业市场走高。 在巴生河流域,交通基建发展料引领公共交通系统转型,同时由3个机构——PR1MA、PPA1M及RUMAHWIP负责的可负担房屋计划,料供应1万8千347个每单位售价40万令吉以下的可负担房屋。

雪兰莪 策略地点房产增值

2015年雪兰莪產业市场微幅走缓,尤其是住宅產业建筑活动,成交量下跌5.9%至7万4千905宗,总值跌0.7%至4千715万令吉,住宅佔该州整体產业市场77.2%成交量。 价格方面,有地及高楼住宅产业价格继续走高,尤其是在成熟区域住宅,交通连接具效率、靠近捷运沿线及高等教育学府,如玛拉工艺大学(UiTM)附近的房產也在增值,当中沙阿南的单层及双层排屋更取得双位数成长。

有地住宅售价续走高

高楼住宅方面,在地点良好、接近轻快铁及捷运沿线的可负担房產需求推动这类型房產价格双位数走高,而高回酬也是另一个加分因素。 另外,吉隆坡住宅需求溢出效应,促使高楼产价格上涨超过18%。截至2015年第四季,雪州全屋价按年上扬6.2%,平均全屋价从去年同期的44万5千640增至47万3千零65令吉。 与此同时,住宅租金也处於上升趋势,尤其是邻近高等教育学府、捷运沿线的住宅租金稳健走扬,而毗邻吉隆坡,特別是那些位於鹅嘜及八打灵区的排屋及高楼住宅单位租金更是显著增长。 雪州有地房產总回酬介於1.6至6.9%,分层住宅单位则取得3至10%的高回酬率。 新屋计划按年下滑13.8%,从1万4千808间跌至1万2千770个单位,销售从48.5%放缓至35.4%,2至3层排屋及服务式公寓各佔新屋总数的41.1%及24.2%。

柔佛 成交量挫18.5%

2015年,该州產业市场显著放缓,成交量跌18.5%至4万7千728宗,总值收窄34.5%至2千165万令吉,住宅产业佔整体市场的65.1%。 尽管如此,住宅产业价格依然持稳,一些特选计划价格更显著增长,在焦点成熟区域及邻近市中心的住宅產业则持续享有资本增值,当中位於策略地点的单层排屋曾取得10.8至21.8%的显著涨幅。 分层住宅方面,公寓及共管公寓价格趋缓,资本增值介於2.2%及10.5%。 2015年第四季,该州全屋价指数按年扬4.8%,全屋价增4.84%,从2014年第四季的23万2千136增至24万3千374令吉。 与此同时,该州租金市场维持正面展望,一些特选地点因出租率及租约更新带动,租金走扬,邻近城市及商业中心的房子也取得租金增长。

新盘大减42.8%

更甚的是,由於单层及双层低价排屋供应有限,连带也影响这类型房产租金增长。 不过,新屋推出方面却骤减42.8%,从2014年的1万6千481跌至9千428个单位,但销售表现比去年微增,从36.4%增至36.6%。

檳城 房价趋涨

该州房市也在2015年放缓,成交量放缓15.7%至2万1千555宗,成交值则跌15%至117亿令吉,住宅產业佔了整体交易的70.9%。 不过產业价格依然处於上涨趋势,邻近高教学府,如理科大学(USM)及工业区的排屋价格取得正面成长,而邻近檳城第二大桥的成熟区域及发展计划,持续取得资本增长。 其中位於巴都加湾城(Bandar Batu Kawan)的双层排屋,价格增长28%,同时靠近商业中心、购物中心及市中心策略地点的房產价格也在增长。 分层住宅价格处於上扬阶段,可负担廉价屋及位於良好地点、靠近商业中心及购物中心的中价位组屋录得双位数增长,高回酬也为这些產业加分。

全屋价指数涨5.8%

截至2015年第四季,檳州全屋价指数按年涨5.8%,平均全屋价增加5.8%,从35万8千245增至37万8千939令吉。 该州房屋租金正面成长,主要是新租约、策略地点及交通效率贡献租金增长,其中威省中部、靠近工业区及霸级市场的单层及双层排屋更取得超过15%的租金收益。 然而,新屋推出却下滑47.5%,从4千469降至2千348个单位,销售则比2014年的43.9%走扬至48.2%,其中共管/服务式公寓佔新屋数量的70.3%或1千651个单位。

可负担屋 双刃剑

展望2016年房市,NAPIC预计2016年將进一步趋软,主要是受內外不稳定因素影响,关注课题包括如何恢復走低的房產买家信心。鑑於第十一大马计划及2016年財政年预算案重点强调,看好房產依然是產业领域的主要支柱。 该机构指出,可负担房屋课题及买家可负担能力將持续成为国家首要课题,但修正財政预算宣佈的30万令吉以下新產业计划保留给首购族的措施有如双面刃。

不適於非城市区域

原本是为了提供首购族更多买房机会,但鑑於此措施需推广至全国,政府更应该提供详细资料及仔细考量,因它可能適合市中心首购族,却不適用於非城市区域,成本及好处需谨慎衡量,以免影响供应(发展商)及需求(买家)。” 除此之外,该机构也预测,新產业推出放缓让市场得以逐步吸纳滯销单位。2014及2015年录得的新產业,其中超过三分之一价位介於30万及以下,一些州属比例更超过70%,因此估计2016年將取得类似表现。 2016財政年预算案承诺的房屋计划,包括17万5千间一个马来西亚房屋计划(PR1MA)、一万间国家房屋有限公司(SPNB)的亲民房屋(Rumah Mesra Rakyat)、10万间“一个马来西亚公务员房屋计划”(PPA1M)、城市和谐、房屋及地方政府(KPKT)的人民组屋计划(PPR)及首间房屋头期基金计划(MyDeposit)等。

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