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马来西亚房产拍卖

西方先进国家,拍卖房产是很普通的事,即使是一般业主,也常通过拍卖脱售手上房产,为的是争取到更好的价格。

在马来西亚,拍卖房产大多时候都是业主因财务问题,被银行拍卖(法拍),因此市场一般对拍卖有不好的印象,同时也被视为经济好坏的指标之一。

眼下的市况虽不致如此惨淡,但市场都认为,房市2015年快速放缓,必定有更多房产被法拍。

事实是否如此?我们请马来西亚最大房产拍卖网页auctionguru.com创办人,且本身也是拍卖师的谢廉义来为我们剖析。

1997/98年区域金融风暴肆虐,国内被银行法拍的房产多得数不胜数,政府之后更成立了国家资产机构(Danaharta),向银行收购坏账,让银行业得以脱身重组;而用作贷款抵押的房地产,则通过国家资产机构拍卖套现。还记得,当年的拍卖目录,厚得像已经绝迹的黄页电话簿。

2015年,马来西亚受内外因素影响,经历了动荡的一年,而马来西亚楼市在2014年第三季后出现放缓,去年全年表现也同样疲软。于是,有人开始揣测,拍卖市场一定很红火。但数据显示,去年被拍卖的房产,和2014年比较起来并没有增加,反而以去年的市况来看,算是非常低。

auctionguru.com创办人谢廉义,带我们走遍全国各州,阅历各种房产拍卖的情况。

经济虽疲弱仍处低水平 房产拍卖不如预期

2015年,的确是多事之秋,除了政局出现混乱,经济上也经历了令人担忧不已的局面,油价下跌、令吉贬值、棕油价跌……加上政府的新措施,如2015年41日实施的消费税GST、取消电费回扣、过路费上调等等,导致生活成本上飚升,商人因此面对更艰辛的挑战。

但谢廉义受访时指出,虽然去年经济放缓,楼市依然处于健康水平,除了不见楼市泡沫,也没见到像1997/98年、2007/08年般,大量物业拍卖的现象。

他引述auctionguru.com收集的数据指出,去年拍卖的房产非但没有比2014年多,而且处在非常低的水平。谢廉义分享的数据显示,我国去年每月平均有超过2000个房产单位拍卖,尤以去年的8月和11月,拍卖物业最多。

他说,倒是1月、2月和5月则是全年最低。

和其他地区比较,中马在物业拍卖市场中占了最高的55%,每月平均都有超过1000个单位被拍卖,而去年9月时更多达1523个单位。

位居第二的是北马,约占整个拍卖市场的26%,平均每月拍卖550项房产。

南马的拍卖数量在全马五大区里居中,约占总拍卖数量12%,平均每月有350个单位被拍卖;东马是5%,而东海岸最低,只占2%

竞标者去年趋保守

从另一角度来看,去年竞标者似乎也比过去保守。谢廉义指出去年底价最高的5项拍卖土地中,只有一项成功售出,另3块地皮没有人接盘。

资料显示,去年底价最贵的5项拍卖住宅房产,全都没有拍出;底价最高的商用物业中,3项没售出。

当中,最贵的要数加星高原一栋近3万平方尺的三层别墅,叫价1050万令吉;最低的叫价660万,是一栋双层洋房。

谢廉义续称:我们注意到,现在的投资者都是买家,进场时都很谨慎。

他指出,去年出现在拍卖行的人潮比两年前少,除非拍卖的物业,地点非常好或是价格非常诱人。

拍卖多寡为行情指标

虽然有少数业主会通过拍卖找买家,为准备出售的物业争取更高价格,但国内拍卖房产大多是被银行法拍为主。

拍卖的房产数量多寡被视为行情好坏的指标之一;以去年被拍卖的物业数量来看,市况并非想像中糟糕。

以去年拍卖数量比2014年少的情况来看,谢廉义认为:这也说明无论是投资者或业主,都有更强的持有力(holding power)。

这点可从多宗拍卖物业在最后关头取消窥豹一斑。

根据他提供的资料,去年底价最高的5项最贵的拍卖商用物业,3项没售出,而2项则取消,而土地也有一项拍卖取消。

这类取消拍卖的情况,可以是业主已解决财务问题,赶紧在拍卖前联络并付款给放贷的金融机构,也可以是私下找到买家,而叫银行取消拍卖,进而处理拖欠的债务。

去年房市购兴疲弱 许多项目挪后推出

谢廉义指出,去年房市的购买意愿可说疲弱,许多准备推出市场的项目被迫挪后,更遑论有新发展项目。

那是因为基于全球和国内市场存在许多不稳定因素,所以购房者和投资者都更加谨慎。

谢廉义认为,楼市放缓是受到政府的打房措施、银行严批房贷所拖累,但整体上,国人对住宅需求还是很高。

只是,银行审批房贷太严厉,加上买家有更多选择和转向谨慎,左右了楼市表现。

他续说:我们相信,楼市今年会进入调整期,特别是房价、融资和监管上,以打造更健康和稳定的市场。

南马平均每月5千万

南马房产和拍卖市场一样活跃,去年平均每月都有近5000万令吉至近1亿令吉的房产拍卖。但大多月份的拍卖总值,都保持在5000万令吉至7000万令吉之间,共有7个月。

auctionguru.com的资料,我们可看到去年3月和11月的拍卖总值最高,各报9300万令吉和9200万令吉。

和其他州属情况类似,年初的行情都比较淡,南马区去年2月只有4800万令吉的房产被拍卖,是全年最低。

东海岸最不活跃

以房地产市场来看,东海岸三州,包括彭亨、登嘉楼和吉兰丹,最是全马最不活跃的,而在拍卖市场,情况都一样。

不管是拍卖物业的数量或是价值,东海岸都是垫底的地区。

去年,只有6月至9月,拍卖总值超过1000万令吉,其他月份都很低,而1月只有240万令吉的物业被拍卖。

北马拍卖物业活跃

虽然南马的房地产向来比北马活跃,但若探讨拍卖市场会发现,北马的拍卖物业却比南马多。

去年,北马的拍卖物业占全国总量的26%,在全马来西亚各地区排第二,仅次于中马区。

若以价值来算,去年有7个月的拍卖总值超过1亿令吉,最高是11月,达到1.59亿令吉的纪录,接下来是61.3亿令吉、121.28亿令吉。

同样的,年初的拍卖楼盘比较少,去年北马12月拍卖的物业总值都在7500万令吉左右。

东马拍卖数量仅占5%

东马的拍卖市场不比半岛活动,数量只占全国拍卖物业的5%,而所占总值,在5大地区中,也同样排第四。

去年,东马共有约3.8亿令吉的房产被拍卖,平均每月拍卖的物业都超过3000万令吉。

当中,6月时达到最高,总值3940万令吉;去年12月,物业拍卖所得只有1800万、1200万令吉。

中马拍卖达504亿

概括吉隆坡和雪兰莪的中马区,一直是全国的经济核心,房地产交易和拍卖市场都是全国之首。以数量计算,去年全国拍卖的房地产,中马区就占了55%

总结全年,中马区去年共拍卖总值约504亿令吉的房产,平均每月都有4.2亿令吉的房产被拍卖,最低也有接近3亿令吉,分别落在2月和5月。

这与活跃度和中马区房产一般比其他地区高很有关系。

auctionguru.com的数据显示,拍卖总值最高落在12月,达约5.6亿令吉,其次是9月份的5.56亿令吉和11月的4.91亿令吉。

最低也有接近3亿令吉,分别落在2月和5月。

谨慎投资商用物业

展望今年的走势,谢廉义认同,今年是充满挑战的一年,所有市场在未来都有继续放缓的可能。

他说,私人界减少开销和投资,个人减少消费,都对国家经济造成影响。

我们奉劝买家或投资者要更小心,尤其是在商用物业(零售、铺位、办公单位、店面办公室、工厂和工业楼)的投资上。

他指出,企业节约成本的大趋势,对商用物业造成的冲击不小,预计商用房产的出租率会因而下跌。

许多数年前推出的SOHO(小型家庭办公室)、SOVO(多功能小型办公室)、SOFO(小型灵活公室)和服务式公寓,都将于今年内完工。

届时,市场上求售的这类楼盘将会很多,不论是发展商或投资者,只要手持上述物业,时间一久都会面对出手或转让的压力和困难。

对于潜在买家来说,谢廉义建议在二手或拍卖市场,寻找理想的项目。

经济放缓下调销量 发展商应改善项目

虽然很多发展商已不约而同下调今年的销售目标,但在谢廉义眼中,眼下充满挑战的市况,并非发展商闲着的理由。他认为,发展商应该抓住这个契机,改善和建设更好的发展项目。

另一方面,谢廉义认为,发展商必须加强买家的信心和关系,尤其重要的是确保之前发展的房产项目,物有所值兼且能增值。

他表示,这对加强购买旗下房产的业主信心,以及强化品牌忠诚度很重要。

虽然无法在这个经济放缓的时候取得应有的回酬,但相信在2019年以后不是问题。

他建议发展商,专注投资或收购能赚取固定收入的物业,例如购物中心、酒店、高尔夫球场、主题公园或城镇发展等,以便在淡市中刺激收入。

房市需4年达下个增长点

今年和明年(2017年)的楼市不可能像过去那么活跃,估计还需要34年才能达到下一个增长点。

他说,眼下马来西亚房地产市场虽然放缓,但拍卖物业的宗数也不见增加,这些都在去年第3季后看出端倪。

我们明白,目前的市况不太好,但有信心能克服这些困难;别忘了,我国天然资源丰富,旅游热点多不胜数,加上产品和服务的出口也在增长中。

更重要的是,他认为,马来西亚没有天灾,相比于其他国家,以上所提的几点,都能令到我国经济在竞争中继续保持优势。

但是,无论时势多坏,市场上总有买家和投资者。我相信,好的物业将为买家带来升值潜力,所以不乏需求。

他特地为本报读者,依据不同的地区做了更详尽的分析,希望在这前景可视度极低的时刻,给大家一点启发。

吉隆坡迈向世界级城市

在大吉隆坡计划下,巴生谷成了国家经济增长的命脉所在。

政府拨出巨款发展捷运(MRT)、生命之河(River of Life)、敦拉萨国际贸易中心(TRX)、大马城(Bandar Malaysia)和4条大道,彻底地将巴生谷改头换貌,要将大吉隆坡变成一个世界级城市。

此外,属于大型项目的武吉免登城市中心(Bukit Bintang City Centre)和KL118,也让巴生谷摇身变成世界级大都市,从业务基础设施到宜居性都是首屈一指的。

政府预计大吉隆坡人口到了2020年的时候,将从原来的600万人增至1000万人。

 

投资者应将眼光放在吉隆坡市中心、八打灵再也、白沙罗高原、孟沙和满家乐这些拥有良好基础设施的地区。

通过发展大吉隆坡,巴生谷的南部和西部,例如巴生、加影、梳邦再也、士拉央、莎阿南、安邦再也、蒲种、雪邦、赛城和布城都是值得留意的地区。

槟城利好多外资爱

2014年,槟城是继柔佛和砂拉越之后,吸引最多外国直接投资的州属。当中又以新加坡资金最多,其次是爱尔兰和美国,加上国内投资,槟城2014年的总投资额大约82亿令吉。

谢廉义指出,2015年上半年,槟城取得国内外投资总额约43亿令吉。

同时,槟城也吸引了中国两家太阳能电池板制造商,先后在北赖和峇六拜设厂,合共投入6.63亿令吉的投资。

我们从以上事件中看到,国人和外资对于槟城的积极和信心水平。

他说,位于敦林苍佑大道和斯里丹绒槟榔(Seri Tanjong Pinang)的发展项目,都是外国投资者和买家的首选。

根据研究,随着槟城第二大桥通车,加上日后建好海底隧道后,将为槟岛和大山脚、北海、柔府、峇都加湾、爪夷在来回之间提供了更大的便利。

另外,宜家(Ikea)、Ikano、三井名牌城(Mitsui OutletPark)入驻槟城后,也令到这里的物业在未来肯定升值。

柔楼市很快恢复原状

地理位置非常靠近新加坡的柔佛,吸引不少外资。获得政府大力扶持,依斯干达特区2006年起直到去年331日,总共吸资1.661兆令吉,而这些外资中,大部分来自新加坡、中国、美国和日本。

谢廉义表示,虽然国人或新加坡人对柔佛楼市的需求在近期内有所消退,但相信这些都是暂时性的,柔佛的楼市很快就会恢复原状

令吉贬值肯定会吸引外资进来,就像新加坡中小企业,为了减低营运成本,已经开始在巴西古当、地不佬、努沙再也、士乃和古来这些地方买地和设厂。

另外,隆新高铁兴建在即,相信柔佛楼市会再次引起国人和海外投资者的关注。

他说,乐高主题乐园(Legoland)和其他旅游热点,在长远来说也能起到刺激柔佛楼市的作用。

大型计划推高森甲楼价

历史文化古城马六甲,是亚洲版图内最重要的港口之一。

马六甲去年也吸引不少外资,其中最吸睛的就是中资投入100亿令吉建设的马六甲皇京港项目(Malacca GatewayProject);这个项目的发展总值400亿令吉,预计在2025年完工。

建好后的马六甲皇京港也是东南亚最大的私人码头,分成12区,里头齐集住宅、商业、文化、生活方式各大元素。

谢廉义说,海港城市(Harbour City)与印象城市(Impression City)两大项目也在建设中,相信将吸引国内外的投资者前来,从而刺激这里的楼市。

建设中的隆新高铁,由于将在森甲提供转站服务,相信不久,也将带动和推高这里的楼价。

旅游业激励霹房产

霹雳州,天然的旅游资源丰富,而旅游业将是这里楼市的主要激素。

邦咯岛(Pulau Pangkor)、班加南温泉度假村(The Banjaran Hot springs Retreat)、椰壳洞(Gua Tempurung)都是旅客必到的热点。

另外,投资高达4.5亿令吉的亚洲第一电影动漫主题公园(First Asia Movie Animation Theme Park),未来将是另一新兴景点,对房产有一定的激励作用。

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