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吉隆坡產业市场概况‧首都房市依然蓬勃

首都吉隆坡住宅產业市场,一直是全国关注的焦点,2014首半年,供应单位总数增加1.1%至15万零111个,比2013首半年的14万8千455个稍多,当中,易手的总共有3千916个单位,比2013年同期的4千162个减少5.9%。

至於服务公寓领域,供应总量比2013首半年的1万6千819个增加8.8%,首半年易手的总共有1千143个,比2013首半年的788个单位,增多了45.1%。

5发展商推出新产业

在这些领域,预订在2015年推出產业计划的发展商,主要有:NazaTTDI私人有限公司、桂嘉集团、克立斯建筑(CRESBLD,8591,主板建筑组)、I公司(IBHD,4251,主板產业组),以及陈与陈发展公司。

其中Naza TTD的Platinum Park推出首个住宅產业大楼,该项耗资4亿5千200万令吉的计划,首2栋拥有500个服务公寓,发展商指出,单位面积介於600至1千200平方尺。

此外,桂嘉集团首个住宅產业Quill Residences献售522个单位的服务公寓,建筑面积从600平方尺起跳,楼高36层的豪华住宅公寓大厦,为桂嘉城商场、40层商业大楼综合发展计划的一部份。

由克立斯建筑兴建的耗资10亿4千万令吉发展计划,预期在2015年次季推出,该项发展计划名为“The Bank”,预期包括零售商场、服务住宅套房公寓、酒店及办公楼。

另外,I公司计划发展豪华高耸住宅產业计划,名为Grandi-Residence,发展总值达8亿2千万令吉,该项计划將献售442个提供全套家具的住宅,平均售价每平方尺2千300令吉,预期在2019年完工。

位於吉隆坡城中城另一项產业发展计划为Stonor 3,这是陈与陈和Mitsubishi Jisho Residence的联营计划,楼高41层的高档住宅產业,拥有400个单位的服务公寓,建筑面积介於688至1千313平方尺,售价由110万令吉起跳,平均为145万令吉,该项计划预期在2018年完工。

与此同时,陈与陈探討在2015年首季推出Damai Residences,预订在2017年12月完工,该项计划的发展总值为6千200万令吉,一栋楼拥有30个单位,包括阁楼,建筑面积介於1千938至3千961平方尺,售价在190万至435万令吉之间。

豪华住宅陆续推出

最近,豪华住宅单位吸引市场的目光,自2012/2013年推出Four Seasons酒店与豪华住宅后,更多的豪华房產计划推出市场,特別是在吉隆坡城中城地区,最新的有Kempinski酒店,加入2014年第4季推出的8 Conlay Residences。

另一项发展计划为安邦路的Oxley,预期在近期內推出,豪华住宅单位的售价每单位介於2千至2千500令吉,据称有一些已达每平方尺3千令吉。

除此之外,吉隆坡直辖区內也有一马房屋计划,主要是配合政府的可负担房屋发展步伐,包括13亿令吉的拨款,以期在2015財政年內兴建8万间房屋。

这些已获批准的计划,分別位於蕉赖、十五碑、武吉加里尔、武吉免登及文良港,这些发展计划多数是高耸的住宅產业,单位数目介於416至803间。

另外,位於武吉免登的一马房屋计划,建筑面积介於856至1千100平方尺,售价从27万5千令吉起跳。

位於吉隆坡十五碑的一马房屋,建筑面积介於750至1千平方尺,建议售价从27万令吉起计,位於武吉加里尔及文良港的一马房屋,面积分別为905及928平方尺,其中武吉加里尔的一马房屋售价从25万5千令吉起计,至於文良港的一马房屋售价则从33万5千令吉起跳。

 

在2014首半年,有地房屋的供应量为11万3千零25个,比2013首半年的11万3千零9个单位微增,大约有58%的產业由二至三层排屋组成,19%是单层排屋,2014首半年总共有1千993个单位为有地房屋,比前期少0.6%。

零售商產租金稳定

2014首半年零售產业空间的供应介於2千750万平方尺,比2013首半年的2千610万平方尺多。

吉隆坡市区较高租金的零售產业大厦分別有:吉隆坡城中城阳光广场,每平方尺月租在50至87令吉、吉隆坡柏威年广场,每平方尺租金40至60令吉、吉隆坡中环广场的Stesen KL Sentral,每平方尺30至49令吉,以及在满家乐的I Mont Kiara,每平方尺租金9至18令吉,2014年整体租金市场保持稳定。

另外,在2014首半年,吉隆坡零售领域的平均出租率保持稳定,介於89%,比2013首半年的83.5%高,其中吉隆坡城中城阳光广场的首要零售產业空间,出租率保持在100%的偏高水平,是吉隆坡其中一个租金水平最高的零售產业广场。

与此同时,2014年新完工的零售產业分別有:Nu Sentral及桂嘉城市广场,预期在2015年完工的购物广场包括:双威布特拉商场、Capsquare Mall,以及双威Velocity广场。

其中桂嘉城市广场是最新加入吉隆坡中央商务区的零售產业商场,2014下半年出租率超过80%。

另外,耗资2千万令吉的1 Mont Kiara装修工程已经完成,並已於2014首半年重新开张,26万平方尺广场的重新装修,將原本的132家商店减至127家。

量身办公楼受欢迎

2014年吉隆坡量身订造办公空间,可出租面积从2013首半年的8千280万平方尺(398家大厦),增至8千420万平方尺(402家大厦)。

在2014首半年,至少有5家新的量身订造办公楼完工,分別是蜆壳石油大厦、Sentral Vista、吉隆坡中环的人民银行双子大厦,以及在吉隆坡城中城的朝圣基金大厦,这批產业大厦为市场增添134万平方尺的办公空间。

於2014年首季完工的人民银行双子大厦,是一座楼高32层的商业大楼,人民银行新的总部就在这座大厦內,其中一栋的租金以每平方尺5令吉50仙出租,在纳莎白金园发展计划的朝圣基金大厦,是一栋30层楼的大厦,可出租面积总共36万平方尺。

吉隆坡量身订造办公楼的平均出租率大约80.1%,比2013首半年的79%增长1.1%,吉隆坡市中心一些主要的量身订造办公大厦,分別有国油双塔楼、明讯大厦、以及在The Intermark的Integra与Vista大厦,租金要价每平方尺介於9令吉50仙至12令吉,至於联昌集团大厦、吉隆坡中环桂嘉7大厦的租金,租金要价每平方尺大约是7令吉50仙至8令吉。

国油总部高租金有人问津

国油双塔楼的国家石油总部,拥有最高租金已超过10年时间,每平方尺13令吉。儘管租金水平偏高,可是,出租率依然达100%,国家石油公司是主导租户,该大厦可出租面积大约320万平方尺。

与此同时,The Intermark的Integra与Vista大厦,去年已完成建筑工程,分別取得50%与93%的出租率,可出租面积总共156万平方尺,租金介於每平方尺9令吉50仙至11令吉之间。

更多绿色大厦將加入市场

在未来几年,预料將有更多量身订造办公楼,同时拥有绿色產业指数,以及多媒体超级走廊的大厦加入市场,进而与现有的A级大厦竞爭。

预期在2015年完工的新商业產业大厦,包括Centra大厦、llham Baru大厦、盘谷银行大厦、纳莎总部白金大厦、JKG大厦及Q Sentral大厦。

另一方面,联昌集团大厦是位於吉隆坡中环一栋41层的A级办公楼,以6亿至7亿令吉出售,联昌集团大厦由联昌集团Mapletree產业基金,以及新加坡的Mapletree投资有限公司联合拥有。

2014首半年,桂嘉资本信託向马资源產业私人有限公司,收购吉隆坡中环Platinum Sentral大厦,交易价值7亿4千万令吉,该大厦提供45万平方尺的办公空间,以及7万9千平方尺的零售空间。

供应过剩隱忧

儘管对於办公楼供应过剩存在隱忧,特別是许多新增供应將加入市场,不过,租金水平保持稳定,投资產业市场依然活跃,新的发展计划料將在接下来3年,为办公楼市场增加900万平方尺的办公空间,届时可能对租金造成压力。

酒店出租率达70%

吉隆坡的酒店业继续成长,在2014首半年,总共有3万4千367间酒店客房,比2013首半年的3万2千679间客房增加5.17%。

其中位於吉隆坡城中城的首要酒店,分別有Double tree by Hilton,每天住宿费320令吉、吉隆坡Grant Hyatt酒店,每晚650令吉、Intercontinental酒店,每晚404令吉,以及Prince Hotel & Residence,每晚310令吉。

其他酒店包括位於吉隆坡中环地区的Aloft酒店,每晚385令吉、Best Western Dua Sentral酒店,每晚345令吉,以及The Majestic酒店,每晚430令吉。

三及四星酒店增加

另外,在2014年首季,一至五星级酒店平均出租率成长2.2%,达到70%,比2013年首季的67.8%高。与此同时,有2家新的三星级酒店,以及4家新的四星级酒店。

这些新的酒店加入市场后,使到四星级酒店客房数目增至8千483间、三星级酒店客房数目增至7千零90间。

目前,吉隆坡拥有23家新的四星级酒店,以及31家新的三星级酒店。

在2014年加入吉隆坡市场的四星级酒店为Aloft酒店,该酒店位於吉隆坡中环,拥有494间客房,吉隆坡中环Aloft酒店由Starwood酒店集团管理,该集团也管理其他豪华酒店,例如Le Meridien、Westin、Sheraton、Four Points by Sheraton、St Regis及W酒店。

隨著三星级酒店Wolo Bukit Bintang的完工,Mammoth Empire继续在吉隆坡唐人街扩展概念酒店业务,建议中的计划是把丰隆大厦转型,並命名为Megah大厦,拥有300间酒店客房。

豪华酒店进驻大马

2014年有不少著名的酒店集团前来大马扩展业务,豪华居住概念日益普遍,酒店业发展计划与高档连锁酒店排行,可以预见的是,高档、豪华品牌已为大马的酒店业设定新的指標。