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吉隆坡蕉赖(Cheras) 华人社区 房产发展黄金蛋糕

        马来西亚第二家园申请服务中心讯:即使是外州人,对蕉赖(Cheras)这个名字应该一定不会感到陌生。蕉赖紧邻隆市心脏,只距离数分钟车程,可说是一片黄金地,而且是个以华裔为主的聚集区。

        吉隆坡迈入急速城市化发展,人口逐年增加,蕉赖成了主要的发展区之一。如今如火如荼的捷运也经此地,使蕉赖如同一这块“黄金蛋糕”,吸引更多大型发展商抢着咬一口。
        蕉赖 第二次蜕变
        蕉赖,一个如今已有150万人口的百年城镇,是华人占大多数的地区,大小住宅花园至少50个。毗邻隆市的蕉赖社区发展成熟,人口密集,也坐落在良好地理位置,经过政府的逐步发展,蕉赖已成为四通八达的枢纽。数十年发展下来,数十个花园区、兴旺的商业圈和支撑经济的工业区,蕉赖已是一个发展相当成熟的地区,如今又迎来了捷运系统,难怪发展商都说这里第二次蜕变,变成更盛放、更有活力。
       蕉赖,算是吉隆坡一个发展相当成熟的地区。但早年的蕉赖,主要是橡胶园和可可园,之后换成棕油园。因缺乏大型商业或新概念等外来刺激,各区的发展步伐并不一致,而且整个蕉赖并没有一个突出的焦点。即使是政府兴建的第二环公路(MRR2),拉近了蕉赖往旺莎玛珠(Wangsamaju)至雪州八打灵再也(Petaling Jaya)或梳邦(Subang)的距离,因此大道长期且严重的堵车情况,令蕉赖的房价并不像其他地区般大幅增值。严格来说,甚至是5年前,蕉赖区的房价还是偏低。
        房价涨11-26%
        直到甘榜班登(Kampung Pandan)交通圈附近一带及贯穿花园区的道路提升,蕉赖才迎来新契机,房价开始有全面性调整,一些价格偏低的房产如旧公寓,身价也随着水涨船高。
根据国家房产估价及服务局发布的《2013年产业报告》显示,蕉赖区房地产,无论是店铺、办公室、公寓或排屋都有上涨的趋势,介于11%至26%不等。当中,胡姬岭(Taman Orkid)及武吉马鲁里(Bukit Maluri)等地区的屋价,也涨了11%至17.8%不等,介于35万8000至65万6000令吉。在一片涨势下,难怪房产经纪都形容蕉赖是“后起之秀”,期待这里。
        捷运将成经济火车头
        备受全城瞩目的捷运计划(MRT),被视为推动相关地区的经济火车头。全长9公里,从柯克伦路(Jalan Cochrane)至吉隆坡中环(KL Sentral)的8个捷运中途站,也将爆发尘封已久的潜能,包括蕉赖区。
        隆人口最稠密花园区
        蕉赖为吉隆坡人口最多,住宅花园最稠密的社区。这里与吉隆坡敦拉萨路(雪州皇家高尔夫球场)接壤,一直延伸到加影(Kajang)。蕉赖区横跨隆雪两州,小部份即9英里外是属于雪州,大多数都是吉隆坡地址。
        早期,蕉赖主要的花园住宅区为宝敦花园(Taman Bolton,后改名为美达花园-Taman Midah)、友力花园(Taman Yew Lek,后改名为蕉赖花园-Taman Charas)、马鲁里花园(Taman Maluri)、大同花园(Taman Taynton)、康乐花园(Taman Connaught)等。
        开发至今,分布在蕉赖地区的花园住宅区已达50多个,包括班登再也、班登柏兰岭、联成花园、斯嘉镇、敦拉萨镇、皇冠城、敦霹雳花园、翠岭镇、明朗花园、安沙那花园、斯嘉岭公寓、美福园、珍珠花园、白马花园、丽雅公寓、美丽阁公寓、银禧阁、优丽阁、康乐公寓、美和家花园、琪琳花园、美嘉花园、蕉赖金地花园及美丽园等。
         店铺租金应声涨26%
         房价上扬,同步带动租金走高,《2013年产业报告》的数据,蕉赖区去年的租金全线上升。例如皇后镇的店铺租金去年上涨26.3%,即从平均1200至1800令吉的价格,升至1200至2300令吉;而武吉蕉赖的店铺租金,也涨了23.1%。以住宅单位来看,蕉赖的表现同样不俗,即使是传统及较旧的排屋的租金也攀升不少。
         报告指单层排屋租金介于800至3800令吉,最贵及涨幅最高的是金地花园(月租3000至3800令吉,涨幅约25.3%),其次则是蕉赖首都镇和蕉赖大同花园(租金介于1100至3500令吉,平均涨幅超过20%)。
        根据产业代理的非正式统计可见,2011年时产业行情都陷入低迷,相信是受到捷运计划不获民众支持的影响,当时许多涉及征地的居民都有很大的反弹。不过,捷运计划工程敲定后,产业价逐渐回升,尤其在2013年及2014年更是飙升每平方尺破400令吉。例如,有地房产在2010年每平方尺仅328令吉,今年已来到412令吉,公寓每平方尺均价也从2010年的353令吉升至417令吉。以尺价来看,公寓的价格走势比有地房产强劲,尤其是位于马鲁里一带的公寓,每平方尺甚至高达741令吉。
        吴明权:中产阶级潜力大
         MCT集团执行董事拿督吴明权也有不同的见解,他说花园多是蕉赖的特色,大部分都是当地华裔落地生根,中阶层家庭居多。蕉赖区的发展已很成熟,近几年的产业走势都较稳定。而且,当地许多屋主的房贷供款已近乎还清,是一群有购买能力和融资条件的潜在客户。“这类购屋者,只要遇上概念合心意的新房产计划,他们会考虑给房屋升级。”至于未来有了捷运后,交通会更方便,但吴明权认为,房价也未必有太大的起伏,因为蕉赖人很少会依赖公共交通,大部分都是当地人住在花园区,有代步工具。
        无统一规划发展欠完善
        蕉赖的经济活动,从早年的农业和矿业,逐渐转向轻工业,主要以家庭式经营为生,如餐饮业、饼家及制作豆腐等日常食品。这些转变,逐渐促进了当地饮食经济,同时吸引外资。
但相比其他地区,蕉赖的发展欠缺完善规划,吴明权将此归咎于没有单一较大的发展商主导所致。他说,相比起非常接近的吉隆坡市区,蕉赖的发展已经接近饱和,没地方可再发展,而且蕉赖区并没有一个特别大的发展商,而是汇集了大大小小的发展商。“在蕉赖区甚至没有企业办公楼,几乎都是小型自家经营或小贩居多,蕉赖并不属于是卫星市的一个区域。”
        大发展商纷纷抢滩
        蕉赖的发展力度,更多大型发展商进驻,正好是最佳证明。蕉赖早期的房产发展,有许多中小型的发展商主导,但随着经济潜能和发展力度逐渐受到关注,更多大型发展商竞相进攻。比较早进驻的挂牌发展商包括马星集团(Mah Sing,发展Hijauan Residence和One Lagenda)、IJM集团发展Bukit Mandarina和Monte Bayu、LumChang集团发展Twin Palms)等等。另外,国浩置地(GuocoLand)也在当地发展包含独立式洋房和公寓的Cirrus,双威集团(Sunway)则开发名为永乐城(Sunway Velocity),马顿集团(Malton)不久前推介高尚公寓Amaya@KL。首次跨界房地产的怡克伟士(EKOVEST),也选在蕉赖推出了第一项房地产项目亿国城(Ekocheras)。当然,除了挂牌发展商,还有不少中小型发展商在蕉赖区有房产项目。
         双威永乐城吸睛
        洞悉先机的发展商争宝地,蕉赖马鲁里花园、桑林花园、第一花园等的新项,为当地的房市注入新激素。当中,双威集团推出的双威永乐城,就相当吸睛。这里就在蕉赖路(Jalan Cheras)、啤路(Jalan Peel)与雪梨路(Jalan Shelly)交界处,可说是从隆市中心进入蕉赖的黄金地段,衔接多个主要道路与高速公路。马鲁里花园与啤路一带虽然非常接近隆市心脏地带,虽发展脚步却很缓慢。直到被定型为财政预算案发展重区之一,成了蕉赖最诱人的黄金地带。自此,马鲁里中价公寓的价格就从每平方尺200多令吉,增至400令吉以上,价格中下且比较残旧的公寓,面临大转变,变成一个比较中上和全国化的地区。
        蕉赖中环 城中新蒲点
         相信道地的蕉赖人对凤凰广场并不陌生,但因旺不起来最终在2005年8月结业,直到2008年被大马置地私人有限公司收购,才浴火重生成为现在的“蕉赖中环”。发展商投入了1亿3000万令吉把凤凰广场买下及翻新,并易名为蕉赖中环购物商场,在去年12月正式开张营业,成功成为蕉赖区最新的购物热点。高达13层的蕉赖中环位于衔接蕉赖路的第10公里处,离开吉隆坡市中心大约15分钟车程。
        大马置地除了装修翻新,也找来了不少有名的租户,包括电器、商店、饮食餐、服装及戏院等。不仅如此,在重新定位蕉赖中环的过程中,发展商也引进了一所酒店到此设立,这所酒店名为Silka Cheras,一共有319间客房,建筑面积占12万5970方尺。正在如火如荼进行的双溪毛糯-加影干线捷运(MRT),其中一站就建在蕉赖中环对面,预计2016年竣工,届时,这里将成为蕉赖一带的交通枢纽区。
        此外,蕉赖中环也涵盖一座从捷运站连接至蕉赖中环的行人桥,搭捷运免塞车,下捷运走数分钟就可抵达蕉赖中环。随着政府也计划在蕉赖推动“泊车转搭站”概念,将在蕉赖中环旁建一座5层楼,每层分上下两层的泊车场,预计2016年竣工。届时,车主也会在下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐,进一步提升客流量。
        金山高原到隆市仅10分钟
        金山高原坐落在巴生谷的蕉赖,是个混合发展聚集,道路四通八达。这里被邻近的零售和商业中心所围绕,贯通蕉赖路,Kesas高速公路、第二中环公路(MRR2)和东西快速大道,到吉隆坡市中心的路程只需短短10分钟。这里的产业发展计划一直没有断续过,反之还越来越蓬勃。金山高原可说是全马拥有最多住宅花园的旺区,数百个住宅花园当中,新旧交集。这里最大卖点是居高临下,可眺望吉隆坡市中心标志建筑,例如双子塔和吉隆坡塔等;入夜时份,更是欣赏夜景的最佳视野。如此好的条件,也吸引不少外地人前来蕉赖金山高原置产业,也无形中带动了周遭的产业价格,也提升生活素质。
        郑水兴:丑小鸭变天鹅
        马鲁里属于综合发展区,随着国际金融区即将崛起,商业气息将会越来越浓厚,让住宅区趋向中上市场,但却不会走向太高档路线。郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人拿督郑水兴曾经形容,蕉赖马鲁里是沉寂已久的地区,惟随着政府积极推行各种大型计划,该地有望成为下一个热点。“蕉赖具备天时、地利、人和,我相信它具备一个从丑小鸭变成天鹅的条件。”
        坐拥天时地利人和
        他指,从房地产发展角度来看,这个地区拥有的发展潜能无限,先从天时说起,在过去十多年来,这个地区毫无动静,有很多土地没有开发。“至于地利,这个地区非常靠近市区,包括政府将要打造的世界金融区,因此,肯定会成为大肆发展的地区。”基于马鲁里的土地不多,所以郑水兴相当看好当地的二手住宅有地房产,并预计产业价值有很大的上涨潜能。“马鲁里能够成为热点,关键因素在于它是一个成熟的综合产业区,具备人口密集及地理位置理想等优势,以及还有可以改变的空间去转型。” 马鲁里的三层楼店屋的产业价值也在捷运计划下受惠,涨幅达23.8%,交易价为208万令吉。
        新闻背景
        紧邻首都华裔聚集
        在英国殖民时期,蕉赖地区因为种植橡胶和可可,而成为重要的经济命脉。同时,大量的锡矿开发,吸引了大量的华人前来淘金,使得蕉赖地区至今仍有80%居民是华人,成为马来西亚其中一个华人的主要集聚地之一。
        在马来西亚独立前,蕉赖非常荒芜,人口稀少,住处以非法木屋居多,只有一条要道,当时称为蕉赖老街场,当年的居民以割胶和淘锡米为生,居民几乎都是华人。马来西亚独立后,吉隆坡开始迈入急速的城市化发展,人口逐年增加,人们开始往郊外移动,紧邻吉隆坡市区的蕉赖就成为当时主要的发展区之一,经济活动也从农业及矿业,转向轻工业发展。
 
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